Работа управляющий торговым центром. Должностная инструкция управляющего торговым залом

После принятия на работу директор торговой точки своей подписью подтверждает ознакомление с должностной инструкцией и берет на себя обязательства выполнять ее в полной мере. Должностные обязанности Поскольку главным работником торговой точки является управляющий магазином, обязанности этого лица достаточно широки. Как правило, они сводятся к следующему:

• Организация работы точки торговли, в том числе установление графика, составление и нормирование рабочего распорядка, определение выходных и праздничных дней.
• Соблюдение законодательных требований к функционированию магазина в зависимости от специфики его деятельности.
• Подача документов, оформление и получение всей необходимой разрешительной документации согласно действующему законодательству с учетом профиля деятельности магазина (лицензии, заключения, сертификаты и т.

Должностная инструкция управляющего торговым центром

Требования Поскольку такая должность предполагает определенный уровень знаний, умений и навыков, которые должен иметь управляющий магазином, обязанности являются не единственным важным пунктом в должностной инструкции. Зачастую работодатель прописывает и требования к директору магазина.
Например:

• Постоянно повышать уровень своей квалификации путем прохождения специальных обучающих курсов, тренингов, посещения конференций и круглых столов для менеджеров.
• Не быть постоянным клиентом конкурирующей торговой сети или магазина.
• Иметь всегда ухоженный и аккуратный внешний вид, соответствующий корпоративной политике сети.

Иногда работодатель прописывает также требование отвечать на звонки вышестоящего руководства в любое время, даже ночью или в выходной день, а также другие специфические пункты, связанные со спецификой деятельности.

Должностная инструкция заведующего торговым центром

Наиболее важной задачей для управляющего является следование правильному ведению учета, который обеспечивает: контроль и учет денежных средств и Другого имущества: сбор сведений, полезных для разработки политики и принятия решений: получение точных цифровых данных для подготовки налоговой декларации. Информация, накапливаемая при составлении отчетности (ежемесячные отчеты по продажам, продажи но товарным группам, объём продаж на кв.фут площади), играет важную роль при определении арендной платы, рассчитываемой от Оборота.*0 Пели арендаторы офисных зданий платят только ежемесячную арендную плату (и, возможно, покрывают расходы), то расчеты арендной платы для торговых петров являются более сложными и требуют от арендаторов предоставления отчетов но продажам и финансовой отчетности.

Важно

Организовать работу предприятия, осуществлять распределение зон ответственности и координировать работу сотрудников предприятия. 3.2. Организовать эффективное взаимодействие всех структурных подразделений РК, направить их деятельность на развитие и совершенствование процессов общественного питания с учетом целей и задач руководства.

3.3. Организовать работу, направленную на повышение эффективности предприятия, на обеспечение высокого качества приготовления пищи, высокой культуры обслуживания клиентов, рост объемов продажи и увеличение прибыли. 3.4. Проводить работу по совершенствованию организации производственного процесса, развитию РК – разрабатывать концепции торговых точек, контролировать реализацию проектов.
3.5.

Должностная инструкция управляющего предприятием

Проект и планировка центра сами по себе являются средствами обеспечения безопасности. «Торговый центр никогда не должен оставаться в «полной темноте». Однако многие собственники совершают ошибку, оставляя центр чересчур освещенным в часы, когда он закрыт, и обеспечивая тем самым хороший обзор для преступников, действующих в ночное время.» Здания.

конструкция которых не допускает наличия мест, где можно скрываться, или неосвещенных участков, обеспечивают для покупателей психологическое ощущение безопасности. В тех районах, где возможны преступления против арендаторов, владельцу и арендаторам следует Продумать установку охранной сигнализации в магазине или во всем центре.

Эксплуатация и управление торговым центром

В построенном Сразу после вспышки беспорядков торговом центре Мартина Лютера Кинга, который расположен в районе Уагта в Лос-Анджелесе, забота о безопасности покупателей, арендаторов и самого центра привела девелопера к решению о том. чтобы обнести участок табором из железа высотой 8 футов (2.4 м), а также использовать видеокамеры и детекторы движения, нанять охранников, разместить на территории центра полицейский участок и принять ряд других мер безопасности.» И хотя эти меры можно назвать чрезвычайными, они были необходимы для успешной работы торгового центра там, где во время беспорядков практически выжгли целый район старою города и где покупатели и арендаторы одинаково сильно нуждались в ощущении безопасности.

Обязанности администратора торгового комплекса

Представлять на рассмотрение генерального директора ООО «Бета» и своего непосредственного руководителя предложения по вопросам своей деятельности, в том числе ставить вопросы о совершенствовании своей работы, улучшении организационно-технических условий труда, повышении размера зарплаты, оплате сверхурочных работ в соответствии с законодательством и положениями, регламентирующими систему оплаты труда работников ООО «Бета».3.6. Получать от работников ООО «Бета» информацию, необходимую для ведения своей деятельности.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ Управляющий торговым центром несет ответственность:4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей, предусмотренных настоящей Должностной инструкцией, – в соответствии с действующим трудовым законодательством.4.2.
За другие правонарушения, совершенные в период ведения своей деятельности (в т. ч.

Обязанности управляющего торговым комплексом

Утверждаю [должность, подпись, Ф. И. О. руководителя или иногодолжностного лица, уполномоченного утверждатьдолжностную инструкцию] [число, месяц, год] М. П. Должностная инструкция заведующего торговым центром [наименование организации, предприятия и т.
п.] Настоящая должностная инструкция разработана и утверждена в соответствии с положениями Трудового кодекса Российской Федерации и иных нормативно-правовых актов, регулирующих трудовые правоотношения. 1. Общие положения 1.1. Заведующий торговым центром относится к категории руководителей и непосредственно подчиняется [наименование должности непосредственного руководителя].
1.2. На должность заведующего торговым центром принимается лицо, имеющее [вписать нужное] образование и стаж работы на руководящих должностях в отрасли торговли не менее [значение] лет. 1.3.
Осуществление стратегического планирования. 2.10. Формирование оперативных и финансовых отчетов. 2.11. [Другие должностные обязанности]. 3. Права Заведующий торговым центром имеет право: 3.1. Участвовать в обсуждении проектов решений вышестоящего руководства, касающихся деятельности торгового центра.

3.2. Давать указания и поручения, обязательные для исполнения подчиненными работниками, а также проводить проверки их качества и своевременности исполнения. 3.3. Подписывать и визировать документы в пределах своей компетенции.
3.4. Инициировать и проводить собрания, совещания. 3.5. На все предусмотренные законодательством социальные гарантии. 3.6. Требовать создания условий для выполнения профессиональных обязанностей, в том числе предоставления необходимого оборудования, инвентаря, рабочего места, соответствующего санитарно-гигиеническим правилам и нормам и т. д. 3.7.
Проводить работу по внедрению прогрессивных технологий, эффективному использованию техники, повышению профессионального мастерства работников в целях повышения качества выпускаемой продукции (услуг питания и развлечения). 3.6. Контролировать соблюдение работниками предприятия правил и норм охраны труда и техники безопасности, санитарных требований и правил личной гигиены, производственной и трудовой дисциплины, правил внутреннего трудового распорядка, выполнение стандартов обслуживания. 3.7. Своевременно предоставлять в бухгалтерию (контролирующие органы) учетно-отчетную документацию о хозяйственной и производственной деятельности РК. 3.8.

People Group, центр подбора и развития персонала - Новосибирск

35 000 - 55 000 руб.

...Управляющая компания ищет администратора (управляющего) бизнес-центром Функционал: ~ реализация пустующих помещений ~ поддержка отношений с арендаторами (решение текущих вопросов, заключение договоров) ~ контроль и организация работы по содержанию здания и ...

15 дней назад

Ренейссанс Констракшн - Санкт-Петербург

Обязанности: Курирование технического состояния БЦ, работу арендаторов (2 объекта: 6500 и 7500 кв.м) Организация и управление работой службы эксплуатации Контроль над исполнением условий договоров, связанных с деятельностью БЦ; Организация и контроль работы...

6 дней назад

bocconcino, ресторан - Москва

120 000 руб.

...Основная задача: обеспечение финансовых показателей, увеличение доходов объекта недвижимости(центр) ; Прямое комплексное управление и развитие объекта недвижимости (Бизнес- центр, апартаменты); Обеспечение жизнедеятельности объекта недвижимости: оперативное руководство ...

6 дней назад

BTE - Москва

130 000 руб.

...класса А Организация эксплуатации инженерных систем на объекте Обеспечение необходимого уровня технической подготовки здания бизнес-центра, повышение эффективности производительности труда, сокращение издержек (материальных, финансовых, трудовых). Подбор и ...

7 дней назад

НСТ - метро Речной вокзал, Новосибирск

40 000 руб.

...Обязанности: Общее руководство деятельностью торгового центра. Привлечение новых арендаторов и ротация действующих. Разработка и реализация бизнес- планов и коммерческих проектов, заключаемых соглашений, договоров и контрактов с арендаторами и поставщиками услуг ...

17 дней назад

ЕВРОАВТО - Санкт-Петербург

45 000 руб.

...В новый Бизнес-Центр приглашаем на работу помощника управляющего: Обязанности: - работа с документами, договорами аренды, - помощь по контролю хозяйственной деятельности, - выполнение поручений руководителя, - ведение отчетности. Требования: - желательно ...

10 дней назад

Статус - Санкт-Петербург

50 000 руб.

Должностные обязанности: - поиск арендаторов, в т. ч через агентства недвижимости - заключение договоров с арендаторами и согласование основных услуг - работа с первичными бухгалтерскими документами, в т. ч с программным обеспечением (договор, счет, акт выполненных работ...

11 дней назад

КБ «Уральский банк реконструкции и развития» (УБРиР) - Екатеринбург

...Имеете высшее образование; Обладаете опытом работы в управляющих компаниях нежилых зданий, в производственных компаниях, которые ... ...работа: Управление службой эксплуатации инженерных систем бизнес-центра класса Б+(А): инженерное, санитарно-техническое обеспечение. ...

3 дня назад

Fort Group, группа компаний - Санкт-Петербург

35 000 руб.

...Контроль регламентных мероприятий полного рабочего цикла Бизнес Центра (БЦ). Координация и контроль качества, объемов и графика ... ...служб БЦ. выполнение оперативных распоряжений и заявок Управляющего БЦ. Участие в разработке, согласовании мероприятий по повышению ...

17 дней назад

NAI Becar - Санкт-Петербург

30 000 руб.

Becar Asset Management - международная группа компаний с 25-летним опытом работы в России, США, Европе, странах СНГ и Ближнего Востока. Мы рады видеть в нашей команде энергичных, инициативных, амбициозных и ответственных профессионалов! Наши сотрудники - главное...

3 дня назад

Пальма-HR - метро Марьино, Москва

45 000 - 57 000 руб.

...Охранник / сотрудник охраны в крупный ЧОП для работы в Бизнес-центрах (м. Белорусская, м. Савеловская, м. Шоссе Энтузиастов, м. Серпуховская). Компания 3500 чел, 25 лет стабильной работы! Суточные смены 1900 руб. Обязанности: Пропуск посетителей и автотранспорта ...

3 дня назад

Невский Альянс, Группа компаний - Санкт-Петербург

45 000 руб.

Обязанности: Планирование и организация эксплуатации: конструкций и элементов здания, прилегающей территории, инженерных общедомовых систем, пожарной сигнализации и пожаротушения, лифтов, оборудования и агрегатов. Обеспечение исполнений...

3 дня назад

Самплин Артем Станиславович - Москва

50 000 - 70 000 руб.

...Добрый день. Компания YAGODA приветствует Вас. Мы делаем красивый бизнес. Более двух лет мы радуем наших клиентов на рынке фуд флористики с 2016 года и являемся одной из лидирующих компаний в этом сегменте. За два года работы мы открыли 3 филиала в трёх городах ...

10 дней назад

Деловой Дом на Архиерейской - метро Геологическая, Екатеринбург

27 000 руб.

...Многопрофильный федеральный холдинг "Деловой Дом на Архиерейской" приглашает кандидатов на вакансию Администратор бизнес-центра Обязанности: Поддержание порядка на объектах и контроль выполнения службами своих обязанностей по обслуживанию офисов (клининг, ...

3 дня назад

Кафе-пекарня Добропек (Стерлядев О.Ю.) - Казань

25 000 - 35 000 руб.

...среди пекарен г. Казань "Добропек " приглашает на работу бизнес тренера учебного центра Обязанности: Обучение и развитие ... ...обучения и стажировок; Обучение, развитие руководителей и управляющих ; Анализ показателей точек продаж региона (продажи, ...

Ключевой фигурой в работе любой точки розничной или оптовой торговли является управляющий магазином. Обязанности, функции, полномочия и права человека, занимающего эту должность, тщательным образом прописаны в его должностной инструкции, а также в некоторых нормативно-правовых актах действующего законодательства.

Важные моменты

В первую очередь стоит отметить, что должность «директор магазина» относится к разряду руководящих. Как правило, он находится в подчинении непосредственно собственников или высшего менеджмента, например управляющих сетью. С точки зрения законодательства, ответственность за выполнение требований нормативно-правовых актов, норм и стандартов несет именно управляющий магазином. Обязанности такого работника включают взаимодействие с представителями органов власти, различных инстанций, служб и ведомств с целью обеспечения функционирования точки торговли без нарушений и отклонений. Именно это должностное лицо ставит свои подписи и визирует документы отчетности, в том числе и строгой, а также отвечает за соблюдения мер пожарной, санитарной безопасности и так далее. Из этого следует, что и ответственность за качество выполнения своей работы такой руководитель несет не только перед собственником или высшим менеджментом, но и перед законом.

Основные положения должностной инструкции

Что собой представляет главный документ, по которому работает магазином? Должностная инструкция обычно состоит из нескольких пунктов: функции или обязанности, Ниже приведены основные общие тезисы этих разделов. Утверждается этот документ владельцем-предпринимателем единолично или собранием учредителей, собственников или акционеров в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица. После принятия на работу директор торговой точки своей подписью подтверждает ознакомление с должностной инструкцией и берет на себя обязательства выполнять ее в полной мере.

Должностные обязанности

Поскольку главным работником торговой точки является управляющий магазином, обязанности этого лица достаточно широки. Как правило, они сводятся к следующему:

• Организация работы точки торговли, в том числе установление графика, составление и нормирование рабочего распорядка, определение выходных и праздничных дней.
• Соблюдение законодательных требований к функционированию магазина в зависимости от специфики его деятельности.
• Подача документов, оформление и получение всей необходимой разрешительной документации согласно действующему законодательству с учетом профиля деятельности магазина (лицензии, заключения, сертификаты и т. д.).
• Обеспечение наличия и функционирования всего необходимого торгового оборудования, средств измерения, кассовых аппаратов, терминалов и т. д., а также контроль их своевременного технического обслуживания, метрологической проверки, а также при необходимости регистрации в государственных органах и инстанциях.
• Составление планов работы, донесение их до сведения сотрудников и контроль их выполнения.
• среди работников, выдача и оформление отдельных поручений, указаний, приказов.
• Обеспечение сотрудников всем необходимым для выполнения ими своих должностных инструкций, а также контроль рационального использования расходных материалов, финансовых и материальных ресурсов.
• Ведение переговоров с поставщиками и клиентами, организация и проведение деловых встреч, презентаций.
• Заключение договоров купли-продажи, комиссии, аренды в пределах сумм, установленных вышестоящим руководством или собственником магазина.
• Составление и подача отчетов в государственные или учредителям торговой точки.

В этот перечень могут быть добавлены и другие функции управляющего магазином на усмотрение собственников или высшего менеджмента сети.

Права

Директор магазина имеет не только обязанности, но и целый ряд возможностей, которые также обозначаются в должностной инструкции. Итак, управляющий точкой торговли имеет право:

• Предоставлять на рассмотрение вышестоящего менеджмента или собственника магазина предложения по улучшению работы, изменению рабочего графика, расширению или уменьшению ассортимента продукции, проведению акций или рекламных кампаний и т. д.
• На свое усмотрение принимать на работу и увольнять сотрудников магазина.
• Принимать дисциплинарные меры по отношению к работникам, нарушившим распорядок работы или недобросовестно выполняющим свои должностные обязанности, в том числе в виде выговоров, с занесением (или без него) в личные дела и трудовые книжки, а также привлечением к материальной ответственности (наложение штрафов).
• Премировать сотрудников, отличившихся при выполнении работы, в пределах размеров, установленных вышестоящим руководством/собственником магазина или бюджетом.
• Требовать от работодателя обеспечения всеми необходимыми условиями для выполнения своих непосредственных обязанностей, в том числе предоставление рабочего места, соответствующего требованиям трудового законодательства, средств и возможностей для реализации норм и требований нормативно-правовых актов или устранения имеющихся нарушений.
• Передать часть своих функций или обязанностей, а также право подписи на отдельных документах другому должностному лицу с предварительным (или без него) согласованием с вышестоящим руководством или собственником. Таким лицом, к примеру, может быть заместитель управляющего магазином или главный бухгалтер.

Это также не полный список, а лишь основные положения. Так же как и в случае с обязанностями, права управляющего могут быть значительно шире в зависимости от специфики деятельности и уровня доверия работодателя.

Требования

Поскольку такая должность предполагает определенный уровень знаний, умений и навыков, которые должен иметь управляющий магазином, обязанности являются не единственным важным пунктом в должностной инструкции. Зачастую работодатель прописывает и требования к директору магазина. Например:

• Постоянно повышать уровень своей квалификации путем прохождения специальных обучающих курсов, тренингов, посещения конференций и круглых столов для менеджеров.
• Не быть постоянным клиентом конкурирующей торговой сети или магазина.
• Иметь всегда ухоженный и аккуратный внешний вид, соответствующий корпоративной политике сети.

Иногда работодатель прописывает также требование отвечать на звонки вышестоящего руководства в любое время, даже ночью или в выходной день, а также другие специфические пункты, связанные со спецификой деятельности.

Ответственность

Как уже отмечалось выше, управляющий магазином несет ответственность не только перед собственниками или высшим менеджментом сети, но и перед законом. В основном это сводится к нескольким пунктам должностной инструкции:

• За нанесение ущерба в результате невыполнения или выполнения ненадлежащим образом своих должностных обязанностей руководитель несет ответственность в размерах, установленных внутренними документами магазина (или сети), а также действующим законодательством.
• За использование финансовых, материальных и технических ресурсов торговой точки в собственных интересах или интересах третьих лиц управляющий несет ответственность в зависимости от размера нанесенного ущерба.
• За несоблюдение требований нормативно-правовых актов, а также за подачу недостоверной отчетности в органы государственного управления и контроля директор магазина несет ответственность в размерах, установленных законом.

Рабочее время

Непростым вопросом является и то, как нормируется эта работа. Управляющий магазином, как и любой другой работник, может работать не более такого количества часов в неделю, которое установлено действующим законодательством. Но, как правило, это только в теории. На практике же директор магазина имеет ненормированный рабочий день и зачастую работает без выходных и праздничных дней. Это обусловлено большой ответственностью и объемом работы. Но при правильном подборе персонала и грамотном распределении может организовать свое рабочее время продуктивно и иметь вполне нормальный график. Главное требование всех собственников обычно сводиться к следующему: бизнес должен работать и приносить доход не ниже определенного уровня, а остальное - задача руководителя торговой точки, и будет он выполнять ее самостоятельно, работая по ночам, или будет укладываться в сроки, не перерабатывая, учредителей в основном интересует в последнюю очередь.

Оплата труда

Зарплата управляющего магазином зависит от многих факторов: региона, в котором расположена торговая точка, направленности и специфики работы, необходимости или отсутствия таковой в командировках и деловых поездках, объемов товарооборота, необходимости наличия специфических знаний. На уровень заработка директора практически всегда влияет доходность предприятия, а также выполнение работниками точки торговых планов и графиков. Иными словами, заработная плата директора небольшого продуктового магазина в спальном районе города наверняка будет существенно ниже, чем доход управляющего салоном дорогих авто. Причем эта разница может составлять не несколько тысяч, а варьироваться в диапазоне нескольких порядков.

Особенности торговли продуктами питания

Продуктовый магазин имеет свою специфику деятельности, связанную с очень строгими требованиями нормативно-правовых документов к его деятельности. Поскольку такой товар может оказывать влияние на здоровье или даже жизнь человека, то закон очень жестко относится к санитарным и гигиеническим нормам реализации, а также к качеству продукции. Именно поэтому руководитель торговой точки по реализации продуктов питания (будь то оптовый склад или обычный продуктовый магазин) несет большую ответственность и обязан, помимо всего прочего, очень внимательно следить за наличием всех необходимых сертификатов на продукты, за условиями их транспортировки и хранения, а также за здоровьем и физическим состоянием своих работников.

Резюме и кандидаты

Резюме управляющего магазином должно содержать информацию об образовании и опыте работы. Такую должность, как правило, невозможно занять, не имея определенных навыков и знаний в сфере торговли. Указывать стоит все предыдущие места работы. Скорее всего, работодателя заинтересует тот кандидат, который прошел весь карьерный путь от обычного продавца до высшего менеджмента. В таком случае у претендента на должность, скорее всего, будет наиболее полное представление о процессе работы, возможных трудностях и особенностях.

Более высокий ранг

Управляющий сетью магазинов - должность, которая, по сути своей, очень схожа с должностью директора магазина, но отличительной чертой является руководство не одной торговой точкой, а несколькими. Как правило, менеджер такого уровня не взаимодействует непосредственно со всеми сотрудниками магазинов сети, а чаще всего лишь с директорами или их заместителями. Обязанности и права такого должностного лица практически такие же, как и у управляющего магазином. Ответственность директор сети несет, как правило, перед собственниками или учредителями.

Нестандартный подход

Сегодня все большей популярностью пользуется нестандартный подход к такой должности, как управляющий магазином. Обязанности директора торговой точки в последнее время дополняются новыми пунктами, включающими принятие нестандартных решений и внедрение креативных идей по развитию бизнеса. Все зависит от корпоративной политики сети и взглядов собственников на ведение торговли.

Кризис заставил многих владельцев и управляющих объектов торговой недвижимости вспомнить о том, что торговые центры - не просто квадратные метры для зарабатывания денег. С точки зрения ведения бизнеса в условиях рынка торговый центр является продуктом, который нуждается в маркетинговой поддержке, продвижении на рынке, и который потребители могут оценить по заслугам или игнорировать. Поэтому настало время подумать об удовлетворении потребностей клиентов и улучшении качества услуг для них. В этой статье мы рассмотрим задачи, которым управляющие торговых центров должны уделять особое внимание в сегодняшних условиях.

Клиентами торгового центра, с одной стороны, являются его посетители, а с другой - арендаторы, от успешной деятельности которых зависит доход владельца торговой недвижимости. Поэтому задачи управляющей структуры торгового центра сложные и многогранные: необходимо анализировать рынок коммерческой недвижимости и тенденции его развития, а также следить за изменениями в розничной торговле, сфере услуг и развлечений, учитывать развитие форматов, конкуренцию и распределение сил между игроками в каждой области. Сегодня значение управляющей компании возрастает, и акценты смещаются от тактических задач - юридического и финансового обеспечения деятельности центра, вопросов технического и хозяйственного обслуживания, - в сторону задач стратегических, а именно управления концепцией торгового центра. Управляющая компания должна выбрать правильную политику сотрудничества с арендаторами и обеспечить условия для эффективного функционирования всех предприятий в центре. Только в этом случае центр сможет сохранить свои позиции и остаться привлекательным для обеих групп клиентов.

Задачи, которые решаются в процессе
эксплуатации торгового центра:

1. Проведение маркетинговых исследований.

• изучение особенностей посещаемости центра (частота, регулярность посещений, увеличение посещаемости представителями выбранной целевой аудитории, охват территории, использование транзитного автомобильного и пешеходного потока);
• оценка известности марки центра и популярности у целевой аудитории;
• восприятие имиджа торгового центра (считается ли центр дорогим или дешевым, современным или устаревшим, удобным или неудобным, и соответствует ли мнение владельца точке зрения потребителей);
• оценка степени удовлетворенности потребностей посетителей в товарах и услугах, сбор информации о совершении покупок, тратах в центре, о времени, проведенном посетителями в центре;
• изучение особенностей покупательской среды, изменений в предпочтениях покупателей;
• более глубокое изучение поведения потребителей выбранных целевых групп;
• оценка эффективности рекламы торгового центра.

2. Планирование и координация маркетинговой и рекламной работы.

• предоставление арендаторам результатов проведенных исследований, текущей информации о посещаемости центра и его позиции на рынке;
• предоставление арендаторам информации о перспективных планах развития центра (при расширении или реконструкции);
• составление плана маркетинговых и рекламных мероприятий, координация планов рекламы торгового центра с планами арендаторов. Организация совместных акций и программ лояльности, в которых участвуют несколько арендаторов;
• сезонное и праздничное оформление торгового центра, разработка дизайн-концепции и проведение работ по праздничному оформлению фасадов и помещений общего пользования. Согласование сезонного оформления витрин арендаторов с управляющей службой торгового центра;
• организация событий в торговом центре (спектакли, концерты, выставки, детские праздники, повседневная анимация);
• планирование и реализация рекламных кампаний в СМИ;
• регулярная поддержка и изменения на сайте торгового центра;
• организация звукового, музыкального и ароматического оформления в торговом центре (как часть системы концептуальной навигации), создание приятных и комфортных условий для посетителей.
• обеспечение необходимых конструкций и коммуникаций для размещения рекламны на здании и в помещениях общего пользования, размещение дополнительных вывесок и рекламы, контроль наружной рекламы, организация рекламы арендаторов по радио- и телекоммуникационным системам центра.

3. Помощь арендаторам в решении текущих вопросов.

• изучение удовлетворенности арендаторов работой в составе торгового центра, а также услугами, которые оказывает им центр;
• согласование графика загрузки, контроль и помощь при проведении текущих ремонтных работ в помещениях арендаторов;
• предоставление информации и консультирование арендаторов по юридическим и хозяйственным вопросам, связанным с их деятельностью в торговом центре.

4. Регулярный контроль работы арендаторов.

• оценка стабильности работы арендаторов (сетевых и независимых магазинов), учет изменений в сети. В ходе исследований потока выявляется, изменилась ли посещаемость основных «магнитов» торгового центра, какие арендаторы являются крепкими «середнячками», и какие предприятия являются самыми слабыми, неспособными даже использовать поток в торговый центр;
• контроль качества, соответствия ассортимента и уровня сервиса, режима работы заявленным требованиям;
• оценка роли арендаторов и их значения для торгового центра, проведение исследований, посвященных деятельности отдельных операторов (посещаемость, покупки, привлечение определенной покупательской аудитории, выявление причин плохой работы в торговом центре).

5. Выполнение плана по арендному доходу.

• изменение в случае необходимости арендной ставки, схемы оплаты аренды, предоставление специальных условий для арендаторов;
• контроль своевременного поступления арендных платежей;
• защита владельца торговой недвижимости от возможных убытков в случае неуплаты или несвоевременной уплаты арендных платежей;
• юридическое регулирование спорных вопросов с арендаторами.

6. Обеспечение заполнения площадей.

• оценка рисков освобождения площадей, разработка альтернативных вариантов на случай съезда арендаторов, в том числе якорных;
• учет изменений форматов магазинов и оценка возможности перепланировки помещений в перспективе;
• активная позиция в работе с арендаторами: регулярный мониторинг рынка, поиск перспективных арендаторов;
• обработка заявок новых потенциальных арендаторов, составление так называемого «листа ожидания» (списка претендентов на освобождающиеся площади);
• быстрое заполнение вакантных площадей и проведение ремонтных работ, чтобы в случае ротации новый оператор мог как можно быстрее открыться в центре;

7. Эксплуатация здания и хозяйственное обслуживание торгового центра.

• обеспечение бесперебойной работы, ремонт и техническое обслуживание инженерных систем здания, поддержание парка технического оборудования в рабочем состоянии;
• составление смет расходов на содержание торгового центра, оптимизация этих расходов;
• содержание в надлежащем состоянии зданий и помещений торгового центра, прилегающей территории. Формирование текущих и перспективных планов реконструкции, капитального и текущего ремонтов здания и помещений, инженерных систем (вентиляции и кондиционирования, водоснабжения, отопления, канализации, электрических сетей и т.п.);
• привлечение для проведения работ сторонних организаций, контроль качества работ и приемка выполненных работ.
• контроль потребления коммунальных услуг в торговом центре, расчет платежей и взаимодействие с коммунальными службами города;
• проведение работ по благоустройству территории, взаимодействие с органами государственного и местного управления по вопросам улучшения транспортной доступности центра (подъезды, повороты, организация регулируемых переходов и т.п.);
• поддержание помещений и территории торгового центра в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии (уборка, вывоз мусора, утилизация отходов);
• обеспечение безопасности персонала и посетителей торгового центра, сохранности товарно-материальных ценностей, пожарной безопасности;
• транспортное обеспечение деятельности торгового центра.

Многие предприятия сегодня бросаются сокращать расходы, не думая о перспективе. Особого внимания заслуживают затраты, связанные с пакетом услуг по регулярному и постоянному обеспечению работы торгового центра. В этот пакет услуг входят две группы издержек: а) на поддержание чистоты, безопасности, на текущее обслуживание; б) на исследования, маркетинг и рекламу. Эксплуатационные расходы различных арендаторов (энерго- и водопотребление, нагрузка на инженерные системы здания) достаточно легко поддаются исчислению и оплачиваются арендаторами в соответствии с потреблением ресурсов. С определением размера расходов на уборку, охрану и тому подобное тоже все более-менее ясно, они могут входить в арендную ставку или оплачиваться дополнительно, пропорционально площади, занимаемой арендатором. И наладить грамотную работу службы эксплуатации, в принципе, нетрудно, благо в нашей стране есть много опытных хозяйственников, способных оптимизировать издержки и увеличивать прибыль собственника (и при этом обеспечивать свой умеренный «интерес», не вызывая явного недовольства хозяев). Система подготовки инженерных специалистов современного уровня в России все-таки работает, и хотя опытные инженерные кадры - дефицитный товар на рынке труда, сфера коммерческой недвижимости с достаточно высокими зарплатами является привлекательный для хороших специалистов. Гораздо сложнее с маркетингом торгового центра, здесь начинаются проблемы и с определением расходов на продвижение, и с кадрами. О том, что вторая группа расходов тоже является неотъемлемой частью работы, которая должна вестись постоянно и ежедневно, сегодня забывать просто опасно. Маркетинговые исследования и рекламная работа в нынешних условиях входят в число наиболее актуальных задач, и неудачная «оптимизация» расходов на маркетинг и продвижение может привести к очень серьезным негативным последствиям. Когда система управления маркетингом в торговом центре отсутствует, недостаточно прибегать к помощи сторонних организаций, выполняющих разовые заказы. Очевидно, что результат от разовых акций будет хуже, чем от постоянной работы. Это все равно, что не чистить зубы каждый день, а вместо этого раз в три месяца посещать стоматолога и приводить все в порядок: обойдется дороже, так как степень запущенности возрастает, и текущие проблемы будут беспокоить все больше и больше.

Приняв решение, что работа по текущим исследованиям, оценке деятельности арендаторов, маркетингу и рекламе должна быть постоянной, управляющий должен определить источники поступлений в бюджет. Маркетинговый и рекламный сборы в торговом центре являются темой для разногласий. Иногда они входят в арендную ставку, но чаще оплачиваются дополнительно, и если условия и порядок оплаты маркетинговых мероприятий четко не прописан в договоре, дополнительные платежи воспринимаются как поборы и вызывают недовольство арендаторов. В центрах с несколькими владельцами бывает трудно убедить всех собственников площадей в необходимости отчислений, одна часть собственников соглашается платить, а другая - наотрез отказывается. В итоге маркетинговый и рекламный бюджеты оказываются явно недостаточными для решения задач. Если согласились платить, например, владельцы 20% площадей, самые сознательные, то перед ними встает дилемма: выбрать экономичное решение или увеличить размер своего вклада. Регулярно вспыхивают внутренние конфликты из-за несправедливости, ведь на одних собственников приходится гораздо большая финансовая нагрузка, а результатами пользуются все, в том числе и «халявщики». Результаты исследований, посвященные рекламе арендаторов торговых центров, свидетельствуют о том, что реклама имеет низкую эффективность, поскольку покупатель приходит не в конкретный магазин, а в торговый центр и может клюнуть на многие соблазны и потратить деньги у любого из операторов. До магазина, который дает рекламу, в торговом центре может дойти только 30% людей, привлеченных этой рекламой, а остальную часть потока «поглотят» другие арендаторы. Как правило, процент людей, приехавших по конкретной рекламе и дошедших до магазина, выше у крупных якорных арендаторов - гипермаркета, супермаркета, магазина бытовой техники, строительного магазина, и самый низкий процент у магазинов одежды, обуви, импульсных товаров. Многие акции начинают иметь смысл, когда их синхронно проводят несколько арендаторов. Например, распродажи в торговых центрах Сингапура и Дубаи ежегодно проводятся в определенное время, в них участвуют все арендаторы, и покупатели заранее планируют посещение этих распродаж и съезжаются из разных стран и с разных континентов. В это время существенно повышается активность во всех торговых центрах и бутиках города. К распродажам привязывают различные шоу, фестивали и другие мероприятия в общегородском масштабе, возрастает нагрузка и увеличивается товарооборот также в других доходных областях - в гостиничной сфере, в общественном питании, в развлекательных комплексах.

Сейчас, когда рынок аренды претерпел существенные изменения, многие арендаторы будут придерживаться мнения, что регулярный маркетинг и реклама должны быть включены в ставку по принципу «все включено» - как комплекс услуг, прилагающийся к площади определенного качества. Действительно, площадь в торговом центре - это не только квадратные метры, конструкции и инженерия, но и обязательное обеспечение торговой активности.

В список первоочередных задач также входит оценка арендаторов: сегодняшнего положения, перспектив работы, возможных изменений форматов. Есть хорошая русская поговорка: «Калина говорит - я с медом хороша, а мед в ответ - а я и сам хорош». Так и торговые центры делятся на два типа. Одни центры в любом случае будут хорошо работать, поскольку очень хорошо расположены, и для того, чтобы загубить такой центр, надо сильно «постараться». А другие центры будут хорошими только в случае, если в них останутся хорошие якорные арендаторы. Обязательно надо предусмотреть различные сценарии развития событий, готовить альтернативные варианты в плане аренды. Даже до осени 2008 года были случаи, когда якорные арендаторы давали предварительное согласие, под них собирался пул небольших операторов, а перед подписанием договора на сцену со стороны «якоря» выходил новый менеджер с требованием других, более выгодных условий. Что остается делать владельцу торгового центра? Когда альтернативы нет, его позиция на переговорах будет очень и очень уязвимой. В 2008-2009 годах стали учащаться случаи, когда крупные сети планировали открывать магазины в торговых центрах, и для них уже готовили помещения (проводили коммуникации, делали ремонт и перепланировку), но в период кризиса планы развития сетей были пересмотрены, и от открытия новых магазинов пришлось отказаться из-за нехватки средств. Владельцы торговых центров, особенно действующих, оказались в очень неприятной ситуации. Мало того, что были затрачены средства на реконструкцию, а большие площади остались незанятыми: под удар ставится сама концепция центра. В такой ситуации приходится серьезно работать над созданием «составного магнита» из местных операторов. Преимущество имеют те компании, которые имели свои подразделения розничной торговли и опыт открытия собственных магазинов в торговых центрах: площади можно эксплуатировать самостоятельно, и если серьезно этим заниматься, доход может превышать поступления от аренды. Некоторые девелоперские компании - как федерального уровня, так и местные, - расширяли свой бизнес и создавали свои структуры в тех областях, где арендные ставки для якорных арендаторов были низкими (гипермаркет, супермаркет, развлекательный комплекс, фудкорт), и/или наблюдалась нехватка опытных операторов. Конечно, кажется, что отдать площади в аренду - означает решить проблемы на много лет вперед, обеспечить себе доход, который поступает вроде бы сам по себе, с квадратных метров недвижимости, и больше не заботиться о ежедневных операционных вопросах. Но если в компании есть ресурсы для развития розничного бизнеса, это обеспечивает определенную устойчивость проекта, поскольку появляются два альтернативных источника получения дохода.

Планируя работу торгового центра на перспективу, управляющий должен учитывать возможные изменения потребностей арендаторов в площадях. Вполне вероятно, что форматы магазинов изменятся таким образом, чтобы на меньшей площади представлять более эффективный ассортимент. Отметим одно показательное явление. В начале кризиса, в 4 квартале 2008 г. в ряде магазинов непродовольственных товаров было отмечено снижение товарооборота до 30%, а в 1 квартале 2009 г. падение уже стало достигать 35-40%. Менеджеры некоторых торговых сетей, которые в первой половине 2008 года проводили анализ эффективности использования площади, вспомнили, что в больших форматах встречался именно такой процент (30-35%) плохо работающей площади. Например, сети канцтоваров или компьютерной техники, развивавшиеся на площади до 200 кв.м, пробовали освоить площадь в 700 кв.м, сети одежды с опытом работы на площади до 120 кв.м, открывали новый тип магазина с площадью 200-250 кв.м. Самые высокие показатели прибыли с 1 квадратного метра в непродовольственной торговле имели маленькие магазины, с площадью 30-200 кв.м. Большая площадь порой не оказывала существенного влияния на рост числа посетителей магазина, а при увеличении площади магазина, например, в 3 раза, прибыль с квадратного метра площади снижалась в 5-6 раз по сравнению с маленькими магазинами. Что это означает? Симптомы «раздутых» площадей наблюдались уже давно. Торговцы в условиях спада в экономике будут заинтересованы, во-первых, сокращать размер площади. Во-вторых, повышать эффективность использования имеющихся квадратных метров, добавлять новые товарные группы, отдавая предпочтения товарам со следующими характеристиками: а) ближе к основному типу спроса, более необходимых для регулярного обеспечения деятельности домохозяйств и корпоративных клиентов; б) дающих высокую прибыль; в) имеющих небольшой размер. Например, сеть DIY может освоить районный формат на площади до 300 квадратных метров в жилых районах и представлять в магазинах две категории: «товары для домашнего мастера» (стройматериалы частого спроса в маленьких упаковках, ручной и электрический инструмент) и категорию «инженерное оборудование дома». Наличие инструмента и силовой продукции товара высокоприбыльного и при этом не очень крупного размера - позволяет достичь эффективного использования площади. Для магазина медиапродукции и канцтоваров очевидное решение - добавление в ассортимент цифровой техники, тематически связанной с концепцией магазина, и «гаджетов», мелких переносных электронных устройств и аксессуаров.

Если отечественные торговцы окажутся достаточно активными, то будут искать новые центры производства и менять технологию закупок: например, покупать в Китае и странах Юго-Восточной Азии высококачественные товары тех производителей, мощности которых освободились за счет снижения поставок в США и страны Европы. Но в целом, ожидается, что негативные тенденции в экономике приведут к сокращению числа магазинов, исчезновению ряда форматов, и, возможно, сокращению площадей для стандартных сетевых магазинов.

Условие эффективного управления торговым центром - мотивация управляющего должна быть обязательно связана с результатами деятельности. Качество работы управляющей компании оценивается по степени удовлетворенности двух групп клиентов торгового центра - посетителей и арендаторов. О признании потребителей говорят результаты маркетинговых исследований и показатели счетчиков, и критериями оценки управляющей компании являются рост посещаемости, стабильность посещений и частота визитов в центр, повышение известности марки торгового центра. А качество услуг для арендаторов оценивается по обеспечению требуемого уровня арендных поступлений, сбалансированности состава арендаторов и поддержанию концепции центра, по отсутствию ротации арендаторов и быстрому заполнению вакантных площадей, по возрастанию интереса новых арендаторов к работе в центре и количеству заявок. Одним из преимуществ внешней управляющей компании является то, что она, как правило, больше заинтересована в комплексном подходе и удовлетворении обеих групп клиентов, и внешний управляющий правильно оценивает ситуацию и расставляет приоритеты. А внутренний управляющий, как любой наемный работник, выполняет указания руководства, акцент делается на те показатели, на которые мотивирован сотрудник, но приоритетные задачи могут быть определены неправильно. Например, делается ставка на выполнение финансового плана и снижение издержек, а при этом не учитывается общая концепция центра, игнорируются потребности арендаторов и не изучается мнение посетителей. Поэтому подход получается однобоким. Недовольство клиентов центра может накапливаться, и в один прекрасный день владелец торговой недвижимости окажется перед лицом серьезных проблем. О том, что означает качественное управление, лучше всех сказал китайский мудрец Конфуций: «Хорошее управление - это когда довольны те, кто рядом, и приходят те, кто далеко». И арендаторы, и посетители.

Кира & Рубен Канаян,

Ведущие консультанты компании «Юнион-Стандарт Консалтинг», г. Москва,
авторы книги «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы »,
книги « »
и книги « »

В должностной инструкции конкретизируется объем обязанностей и работ, которые должно выполнять лицо, занимающее определенную должность. Должностная инструкция в соответствии с Общероссийским классификатором управленческой документации, или ОКУД, ОК 011-93 (утв. Постановлением Госстандарта от 30.12.1993 № 299) отнесена к документации по организационно-нормативному регулированию деятельности организации. К группе таких документов наряду с должностной инструкцией причислены, в частности, правила внутреннего трудового распорядка, положение о структурном подразделении, штатное расписание.

Обязательны ли должностные инструкции?

ТК РФ не обязывает работодателей составлять должностные инструкции. Ведь в трудовом договоре с работником всегда должна быть раскрыта его трудовая функция (работа по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации или конкретный вид поручаемой ему работы) (ст. 57 ТК РФ). А потому и привлечь работодателя к ответственности за отсутствие должностных инструкций нельзя.

В то же время именно должностная инструкция обычно является документом, в котором трудовая функция работника конкретизируется. Инструкция содержит перечень должностных обязанностей работника с учетом особенностей организации производства, труда и управления, прав работника и его ответственности (Письмо Роструда от 30.11.2009 № 3520-6-1 ). Более того, в должностной инструкции обычно не только раскрывается трудовая функция работника, но и приводятся квалификационные требования, которые предъявляются к занимаемой должности или выполняемой работе (Письмо Роструда от 24.11.2008 № 6234-ТЗ ).

Наличие должностных инструкций упрощает процесс взаимодействия работника и работодателя по вопросам содержания трудовой функции, прав и обязанностей работника и предъявляемых к нему требований. То есть всех тех вопросов, которые часто возникают во взаимоотношениях как с действующими работниками, так и вновь принимаемыми, а также с претендентами на определенную должность.

Роструд считает, что должностная инструкция необходима в интересах как работодателя, так и работника. Ведь наличие должностной инструкции поможет (Письмо Роструда от 09.08.2007 № 3042-6-0 ):

• объективно оценить деятельность работника в период испытательного срока;
• обоснованно отказать в приеме на работу (ведь в инструкции могут содержаться дополнительные требования, связанные с деловыми качествами работника);
• распределить трудовые функции между работниками;
• временно перевести работника на другую работу;
• оценить добросовестность и полноту выполнения работником трудовой функции.

Именно поэтому составление должностных инструкций в организации является целесообразным.

Такая инструкция может являться приложением к трудовому договору или утверждаться как самостоятельный документ.

Как составляется должностная инструкция

Должностная инструкция обычно составляется на основе квалификационных характеристик, которые содержатся в квалификационных справочниках (например, в Квалификационном справочнике должностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденном Постановлением Минтруда от 21.08.1998 № 37).

Для работников, которые принимаются на работу по профессиям рабочих, для определения их трудовой функции используются единые тарифно-квалификационные справочники работ и профессий рабочих по соответствующим отраслям. Разработанные на основе таких справочников инструкции обычно называются производственными. Однако в целях унификации и упрощения внутренней документации в организации инструкции для рабочих профессий часто также именуются должностными.

Поскольку должностная инструкция является внутренним организационно-распорядительным документом, работодатель обязан ознакомить с ней работника под роспись при приеме его на работу (до подписания трудового договора) (ч. 3 ст. 68 ТК РФ).

Должностные обязанности управляющего

Приведем пример заполнения должностной инструкции управляющего. Управляющий относится к категории руководителей и эта должность является аналогом должности директора (генерального директора). На основании предложенной инструкции можно, к примеру, определить круг должностных обязанностей управляющего магазином.